川觀新聞?dòng)浾?nbsp;范瑞鳴
全年成交超33萬(wàn)套，成交面積約3500萬(wàn)平方米……據(jù)成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年，成都全市一手房成交99677套，成交面積約1308萬(wàn)平方米，同比下降31.7%；二手房成交231376套，成交面積約2223萬(wàn)平方米，同比上漲4.7%。
雖然相比2023年商品房市場(chǎng)全年成交超36萬(wàn)套略有下滑，但成都樓市的總成交量在全國(guó)范圍內(nèi)依然數(shù)一數(shù)二。尤其是二手房成交逆勢(shì)上漲，屢破紀(jì)錄，創(chuàng)下新高。
這一年，成都樓市分化日益明顯，新房市場(chǎng)的產(chǎn)品更迭進(jìn)一步加速，2024年9月底在多重利好帶動(dòng)下，迅速止跌回升，走出了獨(dú)屬成都的市場(chǎng)行情。
市場(chǎng)分化加劇
范瑞鳴/制圖
成都樓市的分化，主要體現(xiàn)在一手房和二手房的成交量。從2022年起，二手房成交量便已超過(guò)一手房，但彼時(shí)不到1萬(wàn)套的差距，分化并不明顯。2023年，市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯分化，二手房成交超22萬(wàn)套，遠(yuǎn)超一手房成交的14.6萬(wàn)套。2024年，二手房成交量超出一手房成交量約13萬(wàn)套，差距進(jìn)一步拉大。
“預(yù)計(jì)2025年的分化也會(huì)很明顯。首先，在房屋預(yù)售和現(xiàn)售轉(zhuǎn)換的階段，開(kāi)發(fā)商會(huì)合理安排推出新盤(pán)的時(shí)間，放緩上市的節(jié)奏；其次，從2024年的供地來(lái)看，新房市場(chǎng)的供給不足，預(yù)計(jì)全年成交8萬(wàn)-9萬(wàn)套。目前成都二手房庫(kù)存20萬(wàn)套左右，以每月新增2萬(wàn)-3萬(wàn)套計(jì)算，結(jié)合銷(xiāo)售去化，全年預(yù)計(jì)成交23萬(wàn)套左右，與2024年基本持平，套均單價(jià)、總價(jià)或?qū)⒗^續(xù)提升?！必悮ぱ芯吭何髂戏衷涸洪L(zhǎng)孫堃認(rèn)為，這也符合商品房建設(shè)要“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的大勢(shì)。
除了一手房和二手房市場(chǎng)分化外，成都樓市也在快速的產(chǎn)品迭代中出現(xiàn)了明顯分化。2024年4月26日，成都市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新規(guī)”），其中的幾項(xiàng)調(diào)整對(duì)成都樓市的產(chǎn)品走勢(shì)產(chǎn)生了重大影響。成都樓市中一些原本高端大平層才有的配置，也被用到了143㎡及以下戶型，105-110㎡的戶型、130-140㎡的戶型，還出現(xiàn)了套三雙衛(wèi)、套四三衛(wèi)的舒居設(shè)計(jì)。以往普遍是85%的實(shí)得率，如今提升至100%甚至更高，新規(guī)后亮相的龍湖·觀萃和越秀·天悅云萃二期就是其中的代表產(chǎn)品。
越秀·天悅云萃售樓部
2024年年底，華潤(rùn)置地·中環(huán)天宸將110㎡戶型做成客餐廳270°采光+空中庭院的端廳設(shè)計(jì)，大受購(gòu)房者追捧。麓湖·麗世縵華“買(mǎi)一套，送半層”，直接將成都商品房拉入“第四代住宅”?！俺啥嫉漠a(chǎn)品更新很快，從公區(qū)到入戶，從室外到室內(nèi)，大家都在拼命‘卷’產(chǎn)品。這樣的高配體驗(yàn)將會(huì)是成都樓市的常態(tài)，購(gòu)房者也將收獲更好的產(chǎn)品、更舒適的居住體驗(yàn)?！彼拇ㄖ性禺a(chǎn)研究院院長(zhǎng)、四川中原策略中心總經(jīng)理吳江表示，在成都商品房市場(chǎng)回歸到產(chǎn)品力的良性競(jìng)爭(zhēng)后，商品房單價(jià)、客戶群體等也出現(xiàn)了明顯的分化?！俺啥紭鞘鞋F(xiàn)在是中間冷，兩頭熱，無(wú)論是總價(jià)100萬(wàn)元，還是總價(jià)1000萬(wàn)元，不同的購(gòu)房群體都能選到各自心儀的產(chǎn)品。”
成都走出獨(dú)立行情
2024年，在一攬子政策中，成都樓市從去化庫(kù)存到止跌回穩(wěn)，再到四季度的迅速回暖，走出了一波獨(dú)立行情。
范瑞鳴/制圖
2024年4月28日，成都市出臺(tái)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策——取消限購(gòu)、不再搖號(hào)選房、不限制購(gòu)買(mǎi)套數(shù)、支持車(chē)位與住宅同步銷(xiāo)售、提高公積金貸款額度等，力促市場(chǎng)成交回暖。
2024年5月31日，成都出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，優(yōu)化了購(gòu)房條件、增加二孩家庭可購(gòu)房套數(shù)、優(yōu)化住房交易條件、完善稅收調(diào)節(jié)政策、支持居民將自有住房用于保障性租賃住房、優(yōu)化公積金貸款政策。6月起，成都首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。
9月，中共中央政治局會(huì)議召開(kāi)后，多部門(mén)打出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策“組合拳”，全國(guó)各地紛紛調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策?！罢呓M合拳”的效果在成都樓市中十分明顯，10月起，商品房成交一路上揚(yáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度大大提升?！靶判闹赜邳S金。尤其是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下降和存量房貸利率調(diào)整，讓購(gòu)房者對(duì)樓市少了觀望，多了信心。購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為，即便現(xiàn)在買(mǎi)房，也能享受到利率調(diào)整帶來(lái)的福利?！睂O堃說(shuō)。
2024年12月1日起，購(gòu)買(mǎi)家庭唯一及二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅，讓購(gòu)房者再次享受到政策福利。此舉進(jìn)一步堅(jiān)定了購(gòu)房信心，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次被激活?！皬奈覀儗?duì)一線市場(chǎng)的調(diào)研來(lái)看，購(gòu)房者的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生了變化，決心也逐漸增強(qiáng)。房屋成交周期已從最高峰時(shí)的平均200多天下降至平均180天?！睂O堃告訴記者。
2025年已經(jīng)開(kāi)啟。從成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，滿足剛性和剛改的住房需求有著較大的發(fā)展空間，高端住宅也將在新的一年給購(gòu)房者帶來(lái)更多驚喜。提升居民居住品質(zhì)和幸福感是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的方向，無(wú)論是“新房子”還是“老房子”，都要變成“好房子”，市場(chǎng)才能有序運(yùn)轉(zhuǎn)。
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成都樓市止跌回升充分說(shuō)明成都是一座有活力、有競(jìng)爭(zhēng)力的城市！眼下該不該買(mǎi)房，買(mǎi)什么房，完全取決于你的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和對(duì)生活的追求，但無(wú)論什么時(shí)候都請(qǐng)把房子當(dāng)成一個(gè)提升你居住舒適度的產(chǎn)品，而不是一個(gè)賺錢(qián)、投資的機(jī)器。
堅(jiān)持房子是用來(lái)自己住的理念，理性購(gòu)房。
房?jī)r(jià)應(yīng)保持穩(wěn)定，大起大落都不好！
房子是用來(lái)住的
2024總體趨勢(shì)平穩(wěn)
止跌回升向好