“租了一棟樓準備開酒店，8年來大部分時間無法正常使用，我付了幾百萬房租，目前訴訟纏身，還成為‘限高人員’，我到底做錯了什么？”因為租樓，周炎鑫身心俱疲。
從陜西省西安市最核心區(qū)域的鐘樓出發(fā)，經(jīng)過東大街出長樂門，再行數(shù)百米，就可以見到周炎鑫所租的這棟樓——東關(guān)南街39號樓。
周炎鑫稱，2016年11月，他先后與這棟樓的兩名業(yè)主馬某和陳某平簽訂租房合同，租下整棟樓的使用權(quán)，之后給兩名房東支付了400余萬元的房租。
交付過程中，馬某將該樓一層過道及大廳部分租給其他商戶，導(dǎo)致周炎鑫無法按原定計劃開酒店，進而引發(fā)諸多訴訟糾紛。
▲案涉樓房沿街正面現(xiàn)狀
周炎鑫訴馬某、陳某平等人的訴訟，一二審均勝訴。但此后馬某申請再審，獲陜西省高級人民法院（下稱陜西高院）支持，案件又先后經(jīng)歷再審發(fā)回重審、重審一審，重審二審發(fā)回重審，再次重審一審。目前第二次重審一審宣判不久，周炎鑫已上訴，本案正在西安市中級人民法院（下稱西安中院）第二次重審二審程序中。
陳某平在接受采訪時表示，其已將全部房屋都交付給周炎鑫，糾紛不是自己造成的。馬某的丈夫盧某則稱，其租給周炎鑫的只包括套內(nèi)面積，過道和大廳等共有面積并沒有租給周炎鑫。
“這就好比我租了一套房子，房東卻說租給我的只是入戶門以內(nèi)的房子，入戶門外的走廊和電梯這些都沒租給我，我都不能用?！敝苎做握f。
針對此事，西安中院對紅星新聞表示，目前本案正在二審中，不方便接受采訪。
紅星新聞記者了解到，在周炎鑫起訴馬某等人的同時，馬某等人也曾兩次起訴周炎鑫，要求周炎鑫支付后續(xù)租金、房屋修復(fù)等費用，獲得勝訴。盧某告訴紅星新聞，自己非常后悔將房子租給周炎鑫。
周炎鑫同樣想不通。他稱，因為租房引發(fā)的系列糾紛，其目前相關(guān)銀行卡已被全部凍結(jié)，被法院劃扣走30多萬元，房子正被法院拍賣，自己還成了限高人員。
男子稱為開酒店
與兩業(yè)主簽合同租下整棟樓
今年7月2日，周炎鑫來到其承租的東關(guān)南街39號樓，一家超市正在裝修。這棟樓的業(yè)主陳某平也來到現(xiàn)場。
陳某平告訴裝修人員，自己是這棟樓的大業(yè)主，其只將房子租給周炎鑫，裝修行為應(yīng)立即停止。最終，在警方調(diào)解下，這家超市裝修行為停止。
▲7月2日，房屋正在裝修
西安市東關(guān)南街39號樓原屬一家印染廠，該樓共5層，其中1-3層有合法產(chǎn)權(quán)。2010年10月，西安市房產(chǎn)測量事務(wù)所出具的《房產(chǎn)測繪成果報告》顯示，該樓竣工于2001年，規(guī)劃用途為商業(yè)，層數(shù)為3層，總建筑面積5090.55平方米。
周炎鑫稱，這棟樓雖然規(guī)劃為三層，但是層高很高，當初開發(fā)商給蓋成五層，但產(chǎn)權(quán)證是按三層辦的。此后，開發(fā)商又將一個房產(chǎn)證變?yōu)榱肆鶄€。
這一說法得到陳某平的證實。
西安中院一份裁定顯示，2010年，陳某平通過拍賣取得該棟樓五個房產(chǎn)證所標注的房屋面積的產(chǎn)權(quán)，包括一層一部分及二三層，房產(chǎn)證面積共4099.38平方米。此外，另一個房產(chǎn)證所標注的房屋面積，即一層剩余部分，房產(chǎn)證建筑面積為991.14平方米。
2016年11月，周炎鑫先后與盧某（馬某丈夫）、陳某平簽訂房屋租賃協(xié)議，租下39號樓準備開酒店。租賃合同顯示，2016年11月1日，周炎鑫與盧某簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定盧某將其所有的建筑面積約992平方米房屋出租給周炎鑫，租期自2017年2月1日至2023年1月30日，暫計6年，第一、二年租金40萬元，第三、四年租金42萬元，第五、六年租金44萬元；同月21日，周炎鑫又與陳某平簽訂《商業(yè)租房合同》，約定陳某平將其所有的建筑面積約4100平方米房屋出租給周炎鑫，年租金暫85萬元。
在周炎鑫看來，與兩名業(yè)主都簽完租賃合同后，按理來說自己承租整棟樓，就等交付后按計劃開酒店了，同時配套超市餐飲等服務(wù)，但后續(xù)的發(fā)展卻完全出人意料。
大廳部分被租給他人
引發(fā)連環(huán)糾紛
陳某平與周炎鑫簽訂的合同約定“租期自陜西民生家樂商業(yè)連鎖有限責(zé)任公司（下稱民生公司）向被告陳某平交房次日起120個月”，系因陳某平通過拍賣取得該房產(chǎn)時，該房產(chǎn)已被原開發(fā)商租給民生公司，由于“買賣不破租賃”的法律規(guī)定，陳某平取得該房屋后延續(xù)了與民生公司的租約。
2013年11月14日，馬某與民生公司簽訂《租賃合同解除協(xié)議》，約定：確認雙方租賃關(guān)系于2013年5月24日解除。此后，馬某房產(chǎn)由自己經(jīng)營、出租，陳某平的產(chǎn)權(quán)面積由民生公司繼續(xù)承租。
一份由西安市房產(chǎn)測量事務(wù)所于2018年出具的《情況說明》稱，該樓中一層的走道、大廳為該樓一至二層各戶室服務(wù)，是一至二層各戶室的共有分攤部位。
“在民生公司租賃期間，其將一層的走道、大廳分隔成不同區(qū)域的店面，用于自己經(jīng)營或者出租，這一客觀事實改變了共有分攤部分的使用性質(zhì)。因民生公司是整租的，其決定如何布局使用都是其自由。但交付后，這種改變并未恢復(fù)原狀，為后續(xù)糾紛埋下隱患?！币幻槿耸扛嬖V紅星新聞。
2017年5月26日，民生公司租約到期返還房屋。2017年6月5日，馬某與一家藥店簽訂租賃合同，將登記性質(zhì)為共有分攤、實際被民生公司分隔使用且未恢復(fù)原狀的一間200平方米房屋出租給這家藥店。
這個租約，引發(fā)后面系列連環(huán)訴訟。
▲案涉樓房側(cè)面狀態(tài)
“我本來是將整棟樓租下用于開酒店的，大廳正好可作為大堂。雖然民生公司沒恢復(fù)原狀，這些工作我可以自己來做，但馬某將大廳一部分租給別人后，整體規(guī)劃受到影響，甚至去二樓三樓的樓梯都用不成，酒店就開不成了?！敝苎做握f。
對于馬某將部分大廳租出去的行為，陳某平也覺得侵犯自己權(quán)益，以侵權(quán)責(zé)任糾紛將馬某和藥店起訴至西安市碑林區(qū)人民法院（下稱碑林區(qū)法院），要求二被告從樓里搬出，停止侵權(quán)行為。
陳某平主張，藥房所占面積系其和馬某共有部分，二者應(yīng)按份共有。馬某則認為，陳某平不能證明其與藥店房屋有任何關(guān)聯(lián)，其所稱藥店是其公攤部位不能成立。
西安中院2018年12月作出的終審判決認為，藥店所使用房屋位于一樓大廳范圍內(nèi)，不在陳某平自己證載面積范圍內(nèi)，不影響陳某平對房屋使用，陳某平主張對大廳部分應(yīng)屬按份共有，缺乏法律依據(jù)，其未能舉證證明藥店所使用房屋系其所有房屋之公攤面積，因此駁回陳某平的訴訟請求。
陳某平申請再審后，2019年9月，陜西高院作出再審裁定書，駁回其再審申請。該裁定書認為，案涉房屋一樓大廳應(yīng)認定為物權(quán)法規(guī)定的共有部分，馬某和陳某平對大廳部分享有共有和共同管理權(quán)利。大廳原有功能是為房屋各戶室服務(wù)，但經(jīng)一審法院實地勘察，該部分被分割成獨立空間對外出租，可推定馬某和陳某平均對共有部分用于經(jīng)營持有相似意見。陳某平主張應(yīng)按份共有缺乏法律依據(jù)。
在此期間，2019年7月，馬某又將大廳其余部分租給一家百貨店。
涉房屋共有部分
案件陷入多輪訴訟程序
周炎鑫認為，陜西高院以大廳被分割出租推定馬某和陳某平對共有部分經(jīng)營持有相似意見，不符合事實。陳某平從未單獨將大廳部分對外出租過，只有馬某對外出租了。
陳某平在接受紅星新聞采訪時表示，其只將房屋出租給周炎鑫，沒有租給過別人。西安中院對于該案的終審判決也記載了這一事實。
陳某平訴馬某案件敗訴后，周炎鑫以房屋租賃合同糾紛將馬某夫婦、陳某平及藥店、百貨店等一并起訴到碑林區(qū)法院。
周炎鑫認為，其和馬某、陳某平簽訂租賃合同后，取得房屋的全部面積，包括一樓走道和大廳，馬某將大廳一部分又租給藥店和百貨店，侵害了自己合法權(quán)益，應(yīng)予騰退。
碑林區(qū)法院認為，原告周炎鑫與被告簽訂的租賃合同為有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的權(quán)利和義務(wù)。按法律規(guī)定，業(yè)主對共有分攤部位享有權(quán)利、承擔義務(wù)。馬某僅向原告交付涉案房屋套內(nèi)建筑面積，將涉案房屋一層走道、大廳共有分攤部位租予藥店和百貨店并收取租金，屬于未全面履行合同交付義務(wù)。原告依據(jù)租賃合同約定，要求被告騰交一層走道、大廳的主張，于法有據(jù)，法院予以支持。
2022年3月1日，碑林區(qū)法院作出一審判決，判令被告馬某夫婦、陳某平于判決生效起二十天內(nèi)，將房屋一層走道、大廳全部交付原告占有、使用、收益，并判令馬某夫婦賠付周炎鑫租金損失1072000元等。
2022年8月，西安中院二審維持這一判決。
此后，馬某夫婦申訴至陜西高院。陜西高院審查后認為，該協(xié)議未對涉案房屋共有部分租賃權(quán)利進行約定，馬某將10102室按套內(nèi)建筑面積交付周炎鑫時，周炎鑫對交付范圍未提出異議。房屋共有部分已并非用于通行公攤面積，實際用途變更為商業(yè)經(jīng)營使用，該商業(yè)部分租賃價格亦遠高于套內(nèi)建筑面積租賃價格。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔義務(wù)，該房屋共有部分因變更用途而增加的收益歸業(yè)主所有，原審法院認定馬某在與周炎鑫簽訂的《房屋租賃協(xié)議》中租賃場地包含共有部分，且應(yīng)當承擔租金損失，缺乏證據(jù)證明，從而支持馬某夫婦的再審申請。
2023年4月10日，陜西高院作出裁定，指令西安中院再審本案。同年6月30日，西安中院作出再審裁定，以原一審、二審判決認定事實不清為由，撤銷原判，將本案發(fā)回碑林區(qū)法院重審。此后，該案件陷入多輪訴訟程序，先后經(jīng)歷重審一審、重審二審發(fā)回重審、第二次重審一審。在此期間，該案的案由房屋租賃合同糾紛變更為排除妨害糾紛。
2025年6月11日，碑林區(qū)法院作出第二次重審一審判決，認為馬某和陳某平作為案涉房屋的業(yè)主，對共有部分改變?yōu)樯虡I(yè)用途出租用于經(jīng)營和收益是持有相似意見的，故馬某夫婦出租行為合法有據(jù)，不構(gòu)成侵權(quán)。周炎鑫通過租賃合同獲得房屋專有部分使用權(quán)，但并無合同明確約定或生效裁判確認其對一樓大廳共有部分享有物權(quán)，目前藥店和百貨店已撤場、搬離，周炎鑫主張被告排除妨害、賠償損失缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。
租客已提起上訴
本人被限高，名下房屋被拍賣
對于該判決，周炎鑫并不認可，他目前已上訴。西安市中院對紅星新聞表示，案件正在審理過程中，不方便接受采訪。
盧某告訴紅星新聞，其租給周炎鑫的只是套內(nèi)面積，是周炎鑫租房時認可的；大廳的共有面積，他沒有租給周炎鑫，和周炎鑫沒關(guān)系。
盧某還提到，其將房子租給周炎鑫，但周炎鑫只交了頭三年一百多萬元的房租，后續(xù)房租一直沒交。為此，他兩次起訴周炎鑫，要求其支付租金和對房屋損壞的修復(fù)賠償，均獲得勝訴，目前法院正在強制執(zhí)行。
周炎鑫稱，這兩次訴訟自己都輸了，“被法院劃扣走30多萬元，我還被碑林區(qū)法院發(fā)布限制消費令，成為限高人員，唯一的住房被查封拍賣了。我租了個房子想做點生意，但房子無法正常使用，還付了幾百萬元的房租。”
▲周炎鑫被限高
司法拍賣平臺相關(guān)拍賣信息顯示，周炎鑫位于西安市經(jīng)開區(qū)某小區(qū)的房子，起拍價為106萬余元，目前已經(jīng)兩次流拍。
▲周炎鑫的房子因陷入房租糾紛被法拍，已兩次流拍
盧某告訴紅星新聞，他認為周炎鑫是二房東，將其房子進行轉(zhuǎn)租牟利，比如租給一家超市。
周炎鑫告訴紅星新聞，其并沒有進行轉(zhuǎn)租，“超市是我和別人合開，租金作價算作我投資款。就算我轉(zhuǎn)租也是合理合法的，合同并沒有約定不能轉(zhuǎn)租?！?/p>
周炎鑫表示，租房后，其曾于2017年至2019年開過超市。為減少房子一直無法使用的損失，還短暫開過肉夾饃店和玩具店，但多則幾個月、短則不到一個月，都因為租賃的各種矛盾而被迫關(guān)門。
時隔8年多，這場租房引發(fā)的糾紛，如今尚未平息。
紅星新聞記者 祁彪
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