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為確保商品房預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，成都市近日出臺(tái)了《成都市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）?！掇k法》將于2025年7月1日起正式施行。6月12日，成都市住建局就相關(guān)問題進(jìn)行解讀。
問：什么是商品房預(yù)售資金？
答：商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，由購(gòu)房人支付的定金、首付款、按揭貸款以及其他形式的全部房?jī)r(jià)款。預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶。
問：適用范圍是哪些？
答：各區(qū)（市）縣住建行政主管部門（以下稱為監(jiān)管部門）、商業(yè)銀行、開發(fā)企業(yè)三方監(jiān)管的預(yù)售商品房均按本辦法規(guī)定實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管，此前規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。
保障性住房、人才公寓項(xiàng)目、拆遷安置房項(xiàng)目和按規(guī)劃配建的停車位不適用本辦法。
問：商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限是多久？
答：自商品房取得預(yù)售許可之日起，到完成房屋所有權(quán)首次登記，也就是通常所說的辦理“大產(chǎn)權(quán)”時(shí)為止。
問:哪些銀行可以成為監(jiān)管銀行？
答：由成都市住建局會(huì)同中國(guó)人民銀行四川省分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局四川監(jiān)管局，通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素確定監(jiān)管銀行。預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)由監(jiān)管銀行下屬支行或分行營(yíng)業(yè)部（以下簡(jiǎn)稱承辦銀行）具體承辦。
問：怎樣簽訂三方監(jiān)管協(xié)議？
答：開發(fā)企業(yè)通過預(yù)售資金監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，按照一個(gè)預(yù)售許可對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶的原則與監(jiān)管部門、承辦銀行簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。
問：購(gòu)房人如何查詢預(yù)售資金監(jiān)管賬戶等相關(guān)信息？
答：主要有兩個(gè)渠道：
可從開發(fā)企業(yè)在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示的三方監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管方案中獲??；
可通過成都市住建局門戶網(wǎng)站查詢項(xiàng)目監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、所購(gòu)房屋預(yù)售資金入賬情況。
問：什么是監(jiān)管額度？如何測(cè)算商品房項(xiàng)目的監(jiān)管額度？
答：監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中確保預(yù)售樓棟竣工交付所需的資金額度，按清水監(jiān)管額度和裝修監(jiān)管額度分別測(cè)算。
清水監(jiān)管額度按預(yù)售房屋清水掛牌價(jià)款總額的25%（預(yù)售工程形象進(jìn)度要求為正負(fù)零或地上一層頂板澆筑完畢的）或者15%（其余預(yù)售工程形象進(jìn)度要求的）與房屋建筑平均建安費(fèi)用相比，就高不就低測(cè)算。
預(yù)售房屋為成品住宅的，裝修監(jiān)管額度按裝修掛牌價(jià)款總額的80%測(cè)算。
監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)關(guān)聯(lián)，監(jiān)管部門在初步測(cè)算監(jiān)管額度的基礎(chǔ)上，對(duì)信用等級(jí)低的開發(fā)企業(yè)適度上浮監(jiān)管額度。
問：預(yù)售資金如何支取使用？
答：額度內(nèi)資金支?。罕O(jiān)管賬戶內(nèi)資金超過工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)應(yīng)保留余額的，開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)支取額度內(nèi)資金，監(jiān)管部門審核后，直接撥付給材料方、設(shè)備方和施工方，必須?？顚Ｓ糜诒绢A(yù)售批次工程建設(shè)。
額度外資金支?。罕O(jiān)管賬戶內(nèi)資金超過監(jiān)管額度的，開發(fā)企業(yè)可自行提取使用額度外資金，額度外資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障本項(xiàng)目建設(shè)。
此外，在開發(fā)企業(yè)因重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目管理不善、銷售不暢等原因，產(chǎn)生重大債務(wù)和矛盾糾紛等不穩(wěn)定因素，致使項(xiàng)目不能順利建設(shè)影響竣工交付，且賬戶余額不能滿足一般支取需求，但亟需資金用于工程建設(shè)的特殊情形下，經(jīng)過規(guī)定程序后還可進(jìn)行應(yīng)急支取。
問：對(duì)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行的違規(guī)行為如何懲戒？
答：開發(fā)企業(yè)存在以下違規(guī)行為且不整改的，由監(jiān)管部門對(duì)其記減信用分、暫停與其簽訂新的三方監(jiān)管協(xié)議。
1. 未按要求公示三方監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管方案等材料及信息；
2. 假報(bào)掛牌價(jià)格，惡意逃避監(jiān)管；
3. 提供虛假偽造材料；
4. 預(yù)售資金被集團(tuán)公司等違規(guī)抽調(diào)；
5. 未按規(guī)定收存、支取或使用預(yù)售資金。
問：監(jiān)管銀行、承辦銀行違規(guī)責(zé)任
答：1. 未經(jīng)監(jiān)管部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無(wú)法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
2. 違反預(yù)售資金相關(guān)規(guī)定情節(jié)嚴(yán)重或逾期未整改的，市住建局可暫停其預(yù)售資金監(jiān)管資格。
問：按揭貸款銀行違規(guī)責(zé)任
答：1. 擅自或協(xié)助開發(fā)企業(yè)將購(gòu)房人的按揭貸款發(fā)放至其他賬戶的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無(wú)法追回的，依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
2. 存在違規(guī)行為的，市住建局將協(xié)商國(guó)家金融監(jiān)督管理總局四川監(jiān)管局核實(shí)處理，直至?xí)和Ｆ浒唇屹J款業(yè)務(wù)合作資格。
視頻提供：成都市住建局
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