近日，成都市金牛區(qū)一小區(qū)
向業(yè)主返還累計(jì)7年半的物業(yè)費(fèi)結(jié)余941.9萬元
的消息引發(fā)社會廣泛關(guān)注
這一不多見的案例
不僅讓該小區(qū)業(yè)主喜出望外
更在物業(yè)服務(wù)行業(yè)掀起了一場
關(guān)于收費(fèi)模式的大討論
為何有的小區(qū)能積累巨額結(jié)余
有的卻常年入不敷出？
這背后折射出我國物業(yè)管理中
“包干制”與“酬金制”兩種收費(fèi)模式的本質(zhì)差異
華西社區(qū)報(bào)記者為您深入解析
兩種模式：風(fēng)險(xiǎn)歸屬大不同
目前，我國物業(yè)管理企業(yè)收取服務(wù)費(fèi)主要采用“包干制”和“酬金制”兩種模式，二者在成本控制和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)方面存在顯著差異。
近日，記者走訪多個(gè)小區(qū)，在采用“包干制”的某小區(qū)，武侯區(qū)某小區(qū)物業(yè)經(jīng)理李先生告訴記者：“我們按2.5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)收取固定費(fèi)用，所有盈虧都由公司承擔(dān)?！边@種模式下，物業(yè)公司需要自負(fù)盈虧，利潤空間完全取決于自身管理效率。
而引發(fā)熱議的成都金牛區(qū)某小區(qū)則采用了“酬金制”。據(jù)公開資料顯示，“酬金制”的物業(yè)服務(wù)其物業(yè)公司只提取相對應(yīng)比例的服務(wù)酬金，其余資金全部用于小區(qū)服務(wù)，結(jié)余歸全體業(yè)主所有。正是這種模式，加上初期入住率較低、物業(yè)成本控制得當(dāng)，才形成了940余萬元的巨額結(jié)余。
透明度差異：業(yè)主權(quán)益保障的關(guān)鍵
兩種模式在財(cái)務(wù)透明度方面也存在天壤之別。
“包干制下，物業(yè)費(fèi)屬于企業(yè)收入，我們根本看不到錢花在哪里。”成華區(qū)某小區(qū)業(yè)主劉先生說道，“常常感覺交了錢卻享受不到相應(yīng)服務(wù)?！边@種不透明性容易導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。
相比之下，“酬金制”小區(qū)的業(yè)委會顯然更有話語權(quán)。業(yè)委會從“被動監(jiān)督者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸鲃庸芾碚摺保绕湓谪?cái)務(wù)、服務(wù)質(zhì)量和合同執(zhí)行方面擁有實(shí)質(zhì)性話語權(quán)，但同時(shí)也對業(yè)委會的專業(yè)性和責(zé)任心提出更高要求。
適用場景：各有所長
業(yè)內(nèi)專家指出，兩種模式各有其適用場景。
長期研究物業(yè)管理領(lǐng)域?qū)＜?、成都三泰?lián)合物業(yè)管理師事務(wù)所主任伍三明認(rèn)為：“‘包干制’更適合普通住宅小區(qū)，這類業(yè)主通常對價(jià)格比較敏感，物業(yè)公司可以通過規(guī)?；\(yùn)營來優(yōu)化成本?！倍鴮τ诟叨宋飿I(yè)或商業(yè)項(xiàng)目，“酬金制”往往更受青睞。
某中高端小區(qū)業(yè)委會成員林女士告訴記者：“我們小區(qū)改用‘酬金制’后，不僅公共維修資金增長了，業(yè)主滿意度也有所提升。畢竟高端業(yè)主更看重服務(wù)質(zhì)量而非價(jià)格。”
推廣難題：專業(yè)能力與資金矛盾
盡管“酬金制”在透明度和業(yè)主權(quán)益保障方面優(yōu)勢明顯，但其推廣仍面臨諸多挑戰(zhàn)。首當(dāng)其沖的是業(yè)委會專業(yè)能力不足的問題?！按蠖鄶?shù)業(yè)委會成員都是兼職，缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)審核能力?！蔽槿髦赋?，“這導(dǎo)致他們很難對物業(yè)公司進(jìn)行有效監(jiān)督?！?/p>
另一個(gè)棘手問題是物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納不足，超支時(shí)的分?jǐn)偁幾h。比如小區(qū)突發(fā)二次供水設(shè)備維修導(dǎo)致費(fèi)用超支，部分業(yè)主拒絕補(bǔ)繳分?jǐn)傎M(fèi)用，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)矛盾加劇，甚至?xí)和Ｎ飿I(yè)服務(wù)等問題出現(xiàn)。
行業(yè)啟示：平衡與創(chuàng)新
金牛這一小區(qū)案例給物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來了深刻啟示，隨著業(yè)主權(quán)利意識的不斷增強(qiáng)，“酬金制”或?qū)⒊蔀楦叨宋飿I(yè)的主流選擇。但專家也提醒，這種模式的成功離不開健全的監(jiān)督機(jī)制和成熟的業(yè)主共治文化。
“未來物業(yè)管理的發(fā)展方向，是要在成本控制和服務(wù)質(zhì)量之間找到最佳平衡點(diǎn)?！蔽槿骺偨Y(jié)道，“這需要行業(yè)不斷創(chuàng)新，也需要業(yè)主們更加理性地參與小區(qū)治理?！?/p>
END
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采寫：華西社區(qū)報(bào)記者 黎澎編輯：李柯曉校對：佘 ? 悅責(zé)編：徐? ?倩審核：吳小紅
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