四川法治報(bào)全媒體記者 徐婷婷 李季 實(shí)習(xí)生 趙語(yǔ)含
虛假房源、押金難退、房東突然漲租金或單方面解約……9月15日，《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）將正式施行，為解決租房相關(guān)的煩心事提供了有力的依據(jù)。
作為我國(guó)首部住房租賃領(lǐng)域的行政法規(guī)，《條例》將如何為租房市場(chǎng)立規(guī)矩、劃紅線？又將為租客和房東帶來(lái)哪些實(shí)實(shí)在在的影響？四川法治報(bào)全媒體記者采訪了相關(guān)專家、律師，為您詳細(xì)解讀。
規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)
租房平臺(tái)上，精裝房屋的宣傳圖片光鮮亮麗，每月800元的租金更是吸引了不少租客前來(lái)看房。然而，實(shí)地看房后，房屋的真實(shí)情況卻讓小楊（化名）的心涼了大半截。布滿霉菌的墻壁、銹跡斑駁的水管、老舊的家具，與平臺(tái)上的宣傳圖片相差甚遠(yuǎn)。小楊試圖與中介溝通，中介卻十分囂張，甚至直接讓他去法院起訴?！罢媸菤馑牢伊耍蠹易夥恳欢ㄒ亮裂劬?！”這段找房經(jīng)歷讓剛畢業(yè)的小楊怒氣滿滿。
事實(shí)上，類(lèi)似小楊這樣遭遇“虛假房源”的租客數(shù)不勝數(shù)。房源照片是假的，租金價(jià)格是假的，房屋的基本信息也是假的……虛假房源問(wèn)題困擾租房市場(chǎng)多年，且屢禁不止，缺乏經(jīng)驗(yàn)的年輕租客往往踩“坑”無(wú)數(shù)。
“《條例》針對(duì)實(shí)踐中頻發(fā)的租房亂象，通過(guò)明確禁止性規(guī)定與剛性責(zé)任條款，劃定了清晰的法律紅線，覆蓋了住房租賃全鏈條的突出問(wèn)題?！背啥即髮W(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)、教授唐文娟向記者介紹，《條例》針對(duì)住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源的亂象作出了明確規(guī)定。例如，第十六條要求房源信息必須“真實(shí)、準(zhǔn)確、完整”，不同渠道發(fā)布的信息需一致；第四十二條更明確規(guī)定，對(duì)虛假信息行為處以2萬(wàn)元至10萬(wàn)元罰款，情節(jié)嚴(yán)重者可吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，從源頭遏制“釣魚(yú)房源”“價(jià)格欺詐”?！稐l例》還為中介行為合規(guī)劃定了紅線。第二十五條明確禁止經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“代收代付租金押金”“為違規(guī)住房（如非居住空間）提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)”“未經(jīng)同意以當(dāng)事人名義簽合同”等行為，第四十四條對(duì)這些行為設(shè)定了相應(yīng)的行政處罰。
此外，唐文娟介紹，針對(duì)租賃企業(yè)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”導(dǎo)致的資金鏈斷裂、卷款跑路等風(fēng)險(xiǎn)，《條例》第十九條強(qiáng)制要求從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的企業(yè)設(shè)立“住房租賃資金監(jiān)管賬戶”，所有租金收付必須通過(guò)該賬戶進(jìn)行，杜絕企業(yè)挪用租金的亂象?！敖冢覀児鹃_(kāi)會(huì)的時(shí)候，就重點(diǎn)講了資金監(jiān)管這一方面內(nèi)容?！蹦炒笮妥》孔赓U企業(yè)員工王某對(duì)記者說(shuō)，“我認(rèn)為，這對(duì)于租客和房東都是利好。因?yàn)檫@樣比較透明，尤其是在第三方監(jiān)管之下，能防止‘吃差價(jià)’等違規(guī)行為的發(fā)生，減少對(duì)租賃市場(chǎng)的負(fù)面影響?！?/p>
明確押金扣減情形
如果說(shuō)虛假房源是租房路上的“開(kāi)門(mén)黑”，那么簽訂租房合同之后的“費(fèi)用迷宮”則讓租客更加“步步驚心”。暑期實(shí)習(xí)期間，在校生小安（化名）與朋友準(zhǔn)備一起租房，雖然實(shí)地看房后不太滿意，但礙于時(shí)間匆忙，還是與中介簽訂了租房合同。居住幾天后，不隔音的環(huán)境和高昂的物業(yè)費(fèi)讓小安和朋友決定退租，然而卻被中介告知無(wú)法退還押金?！耙笸搜航鸬臅r(shí)候，中介說(shuō)合同期限是一年，還說(shuō)我們屬于‘違約方’，押金退不了！”小安和朋友這才發(fā)現(xiàn)上了當(dāng)，原以為自己簽訂的是短租合同，實(shí)際上卻是長(zhǎng)租合同。
“每月200多元的物業(yè)費(fèi)，中介根本沒(méi)有提過(guò)?！弊饪托⌒粒ɑ┫蛴浾咧v述了自己租房過(guò)程中被收取“額外費(fèi)用”的情形，“當(dāng)時(shí)已經(jīng)準(zhǔn)備簽訂租房合同了，但我仔細(xì)看完合同后，忽然發(fā)現(xiàn)多出了‘衛(wèi)生費(fèi)’‘物業(yè)費(fèi)’等，房東卻說(shuō)這些費(fèi)用是不需要額外說(shuō)明的。”最后，小辛決定不租這套房子。
“實(shí)際租房過(guò)程中，‘租金、押金爭(zhēng)議’和‘單方解約矛盾’最為常見(jiàn)。比如，租客因工作調(diào)動(dòng)提前退租，房東以‘合同沒(méi)寫(xiě)提前解約流程’為由，扣光押金還索要剩余租期租金；還有長(zhǎng)租公寓‘暴雷’，平臺(tái)收了租客年付租金卻只給房東月付，房東收不到錢(qián)要趕人，租客‘錢(qián)房?jī)煽铡??！彼拇窨坡蓭熓聞?wù)所高級(jí)合伙人、瀚法無(wú)淵律師團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人、律師陳維維向記者介紹，這類(lèi)糾紛暴露了住房租賃領(lǐng)域長(zhǎng)期存在的問(wèn)題：合同條款模糊、平臺(tái)監(jiān)管缺失等導(dǎo)致權(quán)責(zé)不清，房東與租客之間產(chǎn)生矛盾。
《條例》明確規(guī)定，住房租賃合同應(yīng)當(dāng)明確約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間及扣減押金的情形等事項(xiàng)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金。陳維維認(rèn)為，《條例》施行后，這類(lèi)案件的處理會(huì)更有依據(jù)——比如，提前解約的“合理期限通知”“押金退還條件細(xì)化”，都能在《條例》里找到裁判支點(diǎn)，減少法官自由裁量引發(fā)的爭(zhēng)議。四川督衛(wèi)律師事務(wù)所主任、律師張志遠(yuǎn)同樣指出，《條例》中明確規(guī)定出租人收取押金的，應(yīng)在租賃合同中約定押金數(shù)額、返還時(shí)間、扣減情形等事項(xiàng)，除有合同約定外，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金，這有助于預(yù)防和處理這類(lèi)糾紛。
但是，張志遠(yuǎn)表示，對(duì)分散的個(gè)人房東監(jiān)管主要依賴租客舉報(bào)，維權(quán)成本較高。因此，租客需主動(dòng)防范風(fēng)險(xiǎn)，簽約時(shí)務(wù)必核對(duì)房東產(chǎn)權(quán)信息并采用租賃合同范本進(jìn)行備案；租金支付優(yōu)先選擇銀行轉(zhuǎn)賬并備注用途；退租時(shí)若遇押金無(wú)理扣減，可通過(guò)監(jiān)管平臺(tái)申訴。陳維維則建議租客在簽訂合同時(shí)要“摳細(xì)節(jié)”，例如，把租金調(diào)整條件、維修責(zé)任、解約流程寫(xiě)入合同，不要輕信房東口頭承諾。同時(shí)，要強(qiáng)化證據(jù)意識(shí)，留存好交租金的轉(zhuǎn)賬記錄、房屋狀況視頻資料等，遇到爭(zhēng)議第一時(shí)間固定證據(jù)。
租客居住安全有了剛性兜底
《2025年中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》顯示，全國(guó)租房人口已近2.6億人。龐大的租房市場(chǎng)催生出各種各樣的亂象，《條例》落地實(shí)施后，租客權(quán)益將得到哪些保障？
“《條例》在保障租客權(quán)益方面的最大亮點(diǎn)在于居住安全有了剛性兜底?！碧莆木杲榻B，《條例》第七條明確將“非居住空間單獨(dú)出租”列為絕對(duì)禁止項(xiàng)，并要求住房必須符合建筑、消防、燃?xì)獾葟?qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，授權(quán)地方政府劃定“單間租住人數(shù)上限”和“人均最低租住面積”，首次在國(guó)家層面為租客的“物理居住安全”劃下不可突破的紅線?！稐l例》第五條、第十三條明確提出“推動(dòng)租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”，并規(guī)定“租賃合同連續(xù)履行至規(guī)定期限的，承租人可享受相應(yīng)基本公共服務(wù)”，首次在行政法規(guī)層面確立了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的原則，對(duì)流動(dòng)人口租客而言，是從“租房者被排除在公共服務(wù)體系外”到“依法享有平等權(quán)利”的標(biāo)志性進(jìn)步。
陳維維指出，《條例》為租賃關(guān)系的“穩(wěn)定性”提供了保障——合同期內(nèi)禁止?jié)q租、解約需法定事由（如租客拖欠租金超3個(gè)月等）、明確“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”適用場(chǎng)景（即便房屋轉(zhuǎn)賣(mài)，新房東也得繼續(xù)履行原合同），以上條款從法律層面“鎖死”租賃周期，讓租客不用頻繁搬家、擔(dān)心房東突然漲租金。張志遠(yuǎn)認(rèn)為，《條例》在租客權(quán)益保障上有三大突破：第一是押金規(guī)則透明化，要求合同必須明確押金數(shù)額、返還時(shí)間和扣減條件，未約定扣減條款時(shí)，房東不得擅自扣押金；第二是設(shè)立安全底線，明確禁止出租甲醛超標(biāo)、私改承重墻或非居住空間改造的房屋；第三是救濟(jì)渠道強(qiáng)化，租客遭遇暴力驅(qū)趕時(shí)，可直接報(bào)警并啟動(dòng)行政處罰程序。
新規(guī)取得實(shí)效需多方共同努力
然而，《條例》在執(zhí)行過(guò)程中還將面臨多重挑戰(zhàn)。
在陳維維看來(lái)，登記備案、租金存管等要求可能讓部分房東覺(jué)得“麻煩”，甚至轉(zhuǎn)為“地下交易”（不簽合同、現(xiàn)金付租），讓租客的權(quán)益沒(méi)有保障。他建議，通過(guò)街道辦、社區(qū)宣傳，把備案、存管和“租賃稅優(yōu)惠”“糾紛優(yōu)先調(diào)解”掛鉤，減輕房東抵觸情緒。
唐文娟則指出，對(duì)于“正當(dāng)理由”扣減押金，《條例》未明確統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，出租人和承租人常因?qū)Ψ课輷p壞界定、維修責(zé)任等理解不同產(chǎn)生爭(zhēng)議。她建議，在《條例》實(shí)施細(xì)則中，詳細(xì)列舉“正當(dāng)理由”扣減押金的情形，如房屋結(jié)構(gòu)性損壞、故意破壞設(shè)施等。同時(shí)，建立小額租賃糾紛快速處理機(jī)制，設(shè)立專門(mén)的調(diào)解機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)調(diào)解人員，免費(fèi)為雙方提供調(diào)解服務(wù)。
隨著城市化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，租房已成為新市民、年輕人融入城市的重要方式。《條例》的出臺(tái)，不僅能提升每個(gè)租房家庭的獲得感，更將推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)從“野蠻生長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“規(guī)范發(fā)展”，為構(gòu)建“租購(gòu)并舉”的住房制度寫(xiě)下關(guān)鍵一筆。制度的生命力在于執(zhí)行。專家和律師在接受記者采訪時(shí)表示，接下來(lái)，各相關(guān)部門(mén)還需要細(xì)化配套措施，強(qiáng)化監(jiān)管執(zhí)法，實(shí)實(shí)在在保障各方權(quán)益，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。
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住房租賃條例來(lái)了，終于可以整治租房亂象行為。2022年，租房就被坑了1000多才畢業(yè)的我來(lái)說(shuō)，真的是一大筆收入損失了。到現(xiàn)在想想都特別傷心，現(xiàn)在有了租賃條例，可以維權(quán)了，再也不用損失了
從“鬧心租”到“省心租”，需要多方努力，規(guī)范租房市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)共贏。
《住房租賃條例》的出臺(tái)對(duì)租客和房東都有了“規(guī)矩”！ 雙方都有益的實(shí)在，市場(chǎng)自然叫好！
房子是承載人間煙火的，是最有人情味的，規(guī)則是托底，屋檐下的人與人之間多些理解、包容、溫情才是最好的！
《住房租賃條例》來(lái)得非常及時(shí)，租房市場(chǎng)亂象急需整治，在法律法規(guī)的護(hù)航下，才能讓“鬧心租”變成“安心住”。
針對(duì)租房亂象，從法律法規(guī)的角度來(lái)予以規(guī)范，讓房主放心租房讓租客安心居住，大家和平共處，共同利益得到很好的維護(hù)！